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Terreni con usi civici: cosa sono, se si possono vendere e cosa comportano

Gli usi civici e i domini collettivi: quali terre sono beni collettivi, inalienabilità e destinazione agricola perpetua, la vendita delle terre private dopo la sentenza del 2023, il vincolo paesaggistico e cosa controllare prima di comprare.

Verificata il 14/10/2026 sulle fonti indicate in fondo.

In breve

• Gli usi civici sono diritti antichi degli abitanti di un Comune o di una frazione su certe terre: pascolare, fare legna, seminare. Le terre collettive (il «demanio civico») sono inalienabili, indivisibili, non usucapibili e destinate per sempre all'uso agro-silvo-pastorale.
• Su un terreno privato gravato da usi civici non ancora liquidati, dal 2023 la vendita è possibile, ma i diritti degli abitanti restano.
• Le zone gravate da usi civici hanno anche un vincolo paesaggistico, che resta anche dopo la liquidazione.
• Prima di comprare, affittare o costruire, chiedi al Comune o alla Regione se il terreno è gravato da usi civici.

Cosa sono

La legge sui domini collettivi (legge 168/2017) riconosce le proprietà collettive delle comunità come ordinamento proprio, amministrato da enti esponenziali (università agrarie, comunanze, regole, partecipanze, ASBUC) o, dove mancano, dal Comune con amministrazione separata (articoli 1 e 2). Sono beni collettivi (articolo 3):

• le terre di originaria proprietà collettiva degli abitanti di un Comune o di una frazione;
• le terre assegnate in proprietà collettiva dopo la liquidazione degli usi civici, o venute da conciliazioni, permute e donazioni;
• le terre di soggetti pubblici o privati su cui i residenti esercitano usi civici non ancora liquidati;
• le terre collettive delle famiglie discendenti dagli antichi originari del luogo e i corpi idrici con usi civici.

Le regole: inalienabili e agricole per sempre

I beni collettivi sono inalienabili, indivisibili, inusucapibili e a perpetua destinazione agro-silvo-pastorale (articolo 3, comma 3). Si usano secondo la loro destinazione e le regole del dominio collettivo (comma 5). Nelle assegnazioni di terre collettive gli enti danno priorità ai giovani agricoltori (comma 8): per chi vuole iniziare, è un modo per accedere a pascoli e boschi.

Con una sentenza del 2023 la Corte costituzionale ha escluso dall'inalienabilità le terre di proprietà privata gravate da usi civici non ancora liquidati: si possono vendere, ma il diritto d'uso degli abitanti non si estingue con la vendita.

Le Regioni possono autorizzare trasferimenti dei diritti e permute solo per terreni già trasformati in modo irreversibile prima del 1985, in conformità all'urbanistica e con l'autorizzazione paesaggistica, in cambio di terreni pubblici di pari superficie e valore ambientale (commi 8-bis - 8-quater).

Il vincolo paesaggistico

Le zone gravate da usi civici sono tutelate per legge come beni paesaggistici; il vincolo resta anche se gli usi civici vengono liquidati (articolo 3, comma 6). Costruire, recintare o trasformare il terreno richiede quindi l'autorizzazione paesaggistica, oltre ai titoli edilizi (vedi costruire in zona agricola).

In pratica

• Prima di comprare: chiedi il certificato di destinazione urbanistica e verifica presso il Comune, l'ente collettivo o l'ufficio regionale degli usi civici se il terreno ne è gravato; il notaio di solito lo controlla (vedi comprare un terreno agricolo).
• Per pascolare o fare legna su terre collettive: ci sono regolamenti e concessioni dell'ente, spesso riservati ai residenti; per il pascolo serve un titolo d'uso, non basta portarci gli animali (vedi animali sul fondo altrui).
• Per un fotovoltaico o altri impianti su terre di uso civico i vincoli sono stretti: chiedi prima all'ente e alla Regione (vedi fotovoltaico e agrivoltaico).